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국제전자센터 빌딩 재건축 추진 경과 보고서

국제전자센터 구분소유자 여러분의 무궁한 발전과 안녕을 기원하며, 밸류업 추진 위원회에서 진행한 재건축 진행 사항을 알려드립니다.

제9기 밸류업 추진위원회는 그 동안 임대 및 매각을 진행했으나, 동의서 부족으로 진행이 어렵게 되었으며, ㈜케이더블유엠씨로부터 국제전자센터 재건축 가능성 설명회를 받고, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 의해 80% 동의를 받으면 추진이 가능한 재건축에 대하여 전문 업체의 사업타당성 검토를 받고 진행하기로 하였습니다. 그래서 공개경쟁입찰을 실시하여 ㈜나라감정평가법인을 선정하여 재건축 사업타당성 검토를 하였습니다.

그 결과 국제전자센터는 일반상업지역으로 재건축 용적률 800%를 기준으로 검토하였을 때 이 건물의 약 30%의 지분을 소유하고 있는 오피스의 경우 현재 매각을 진행하고 있는 매각 금액과 재건축시 기대가치가 동일한 수준으로 나와 오피스 소유자에게 동의를 받을 수 없게 되었습니다. 이에 따라 80% 이상 동의를 받아야 추진할 수 있는 재건축은 사실상 진행하기 어려워졌으며, 판매층 또한 어느 정도 수익이 있는 것으로 나왔지만 재건축 기간(약 5년 ~ 7년) 동안 영업 및 임대를 하지 못해서 발생하는 손해 등을 감안하면 재건축 수익을 장담할 수 없습니다.

위와 같이 재건축에 따른 실익이 없는 관계로 제9기 밸류업 추진위원회는 재건축 추진이 어렵게 되었다는 밸류업 추진 경과 보고서를 2019년 1월 구분소유자 여러분들에게 발송하였고, 제9기 밸류업 추진위원회는 2019년 3월 21일자로 임기가 만료되어 업무를 종료하였습니다.

그런데, 2019년 국제전자센터관리단 정기총회에서 위 재건축 타당성 검토 업체인 ㈜나라감정평가법인에서 건축법상 재건축 용적률을 1,000%까지 올릴 수 있다고 하였고, 서울시 도시계획 조례 개정으로 3년 한시적으로 재건축, 주거복합건축물 등의 용적률이 완화된다는 소식에 따라 제9기(전임) 밸류업 추진위원장과 재건축에 뜻이 있는 분들이 비공식적으로 재건축 추진위원회를 구성하여 재건축을 알아보면서 진행을 했습니다. 그 결과 2019년 3월 28일자로 개정된 서울특별시 도시계획 조례는 상업지역 내에서 주거복합건물의 용적률은 임대주택 추가 확보시(증가하는 용적률의 2분의 1에 해당하는 용적률) 현재 400%에서 600%까지 완화한다는 내용으로 증가되는 용적률의 2분의 1을 임대주택으로 하면 이익 될 것이 없고, 용적률을 현재 800%에서 지구단위계획을 수립하여 1,000%까지 올리려면 기부채납 등을 많이 해야 하는데, 그러면 재건축 실익이 없다고 판단되어 전임 밸류업 추진위원장은 비공식적으로 구성한 재건축 추진위원회에서 이미 탈퇴하였으며, 진행하던 재건축 및 리모델링 추진 업무를 종료했다는 공문을 관리단에 접수하였습니다. 참고로, 처음 재건축 추진위원회는 13명 정도로 출발하였으나, 대부분 탈퇴하여 활동이 제대로 이루어지지 않고 있습니다.

위와 관련하여 관리단 또한 관할 행정관청인 서초구청, 전문가, 변호사에게 재건축 실효성 여부에 대한 자문을 받은 바에 의하면 용적률 높이기 위해서는 도로, 하수시설 등의 공공시설을 공공기관에 기부채납을 하는 만큼 올릴 수 있기 때문에 들어가는 비용을 감안하면 실익이 없었으며, ㈜나라감정평가법인에 구체적으로 용적률을 올릴 수 있는 방안에 대한 공문을 요청했으나, 이에 대해서 명확한 답변이 없습니다.

이에 따라 제10기 대표위원회는 제9기 밸류업 추진위원회에서 진행한 재건축 사업타당성 검토 결과 및 전문가 의견을 종합하였을 때 현재 상황에서는 재건축을 추진하는 것은 실익이 없다고 판단하였으며, 제10기 밸류업 추진위원회를 새롭게 구성하였습니다.

제10기 밸류업 추진위원회에서는 지난 밸류업 활동을 교훈 삼아 좀 더 현실 가능한 국제전자센터 밸류업 방안을 마련하도록 노력을 다할 것입니다. 그 동안 임대, 매각, 재건축 등 여러 가지 밸류업 추진하였으나, 제대로 성과를 이루지 못하여 구분소유자 여러분을 실망시켜드려 대단히 죄송합니다. 다만 실현 가능성이 없는 사안을 계속 끌고 나간다면 시간을 버리게 됩니다. 낙심이 크시겠지만 새롭게 출범한 제10기 대표위원회와 밸류업 추진위원회는 국제전자센터 가치 상승에 대한 책임감과 사명감으로 구분소유자의 입장에서 최대한 실현가능한 방안으로 진행하고자 합니다. 넓으신 마음으로 응원과 협조를 바랍니다. 감사합니다.

2019년 9월 3일

국제전자센터관리단