2012.08.24 2~3층 구분소유자 간담회 회의내용 > 벨류업소식

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국제전자센터 빌딩 2층, 3층 간담회

일 시 : 2012년 8월 24일 17:00

장 소 : 국제전자센터관리단 회의실

구분소유자 참석자 : 40명

◇ 구분소유자 간담회 회의내용

국제전자센터관리단 관리인과 전체 밸류업 위원장을 겸하고 있는 이재천입니다.

긴급하게 간담회를 개최한 이유는 그동안 진행사항을 알려드리고, 오해를 및 궁금한 점을 해결하여 밸류업을 성과 있게 진행하기 위하여 이렇게 자리를 만들었습니다.

일부 집행위원분들이 매각의 주체는 누구이며 밸류업 집행위원회과 관리단의 관계와 관리단의 입장 의견을 달라 내용증명이 왔고, 이에 대해 많은 분들이 계실 때 이야기 드리려고 합니다.

2010년 6월 총회 결의가 되어 밸류업위원회가 구성되었습니다. 그리하여 여러 백화점 유통회사 관계자들을 만나 보았으나, 적극성을 갖은 회사를 찾기가 어렵다는 결론을 내렸습니다. 그 후 총회에서 층별로 밸류업을 진행하자는 의견으로 각층 밸류업위원회를 구성하였고, 현재 2,3층 8,9층 밸류업위원회가 진행중입니다.

밸류업위원회의 주된 업무는 매각금액을 결정하고, 프리미엄지역 구분 등의 동의서 안을 확정하는 것이 밸류업의 1단계입니다. 동의서가 확정되면 동의서를 접수하고 구체적인 매각진행을 하는 것으로 이루어집니다.

구분소유자가 주체인지 관리단이 주체인지를 질의하시는 분들이 계시는데, 매각의 주체는 구분소유자가 될 수밖에 없습니다. 구분소유자분들의 재산이기 때문에 프리미엄지역 설정 및 매각가격 결정은 구분소유자가 주체적으로 하셔야 합니다. 다만 의견들을 수렴하여 법적으로 매각을 진행하기 위해 동의서를 관리단에 위임해야하는 것입니다. 국제전자센터의 법적주체가 관리단에 있기 때문에 매각진행에 관하여는 관리단이 주관이 됩니다.

구분소유자 : 동의서 내용이 그렇게 되어 있지 않습니다. 동의서 내용은 동의서가 접수되면 컨설팅사 선정하고, 매수자를 결정하는 것이 전체 구분소유자 회의에서 하는 것으로 되어있습니다.

밸류업위원장 : 답변을 드리자면 밸류업위원회는 전체가 있고 층별 밸류업위원회가 있으며, 집행위원회가 있습니다. 전제 구분소유자 회의가 필요없다는 것이 아니고 이런 방식으로 구분소유자 회의를 열어야 합니다. 다만 집행위원회에서 컨설팅사와 매수자를 선정하는 것이 아닙니다.

2,3층 밸류업집행위원회에서 밸류업과 관련하여 동의서안을 만들고 동의서를 접수 받았습니다. 2월 이후에는 관리단이 직접 소유자를 만나고 설득하여 동의서를 접수 받고 있으며, 현재 동의율은 면적비율로 2층 78%, 3층 84%입니다. 추가적으로 프리미엄 지역 에스컬레이터 주변 동의서까지 포함하면 89%입니다.

최근에 건물 매각과 관련하여 매개의 역할을 하겠다는 회사가 있었습니다. 그것에 관하여 이야기 드리겠습니다. 동의율이 78%정도 되었을때 매각진행을 중재하시려는 에이케이디엔시라는 업체를 만났습니다. 그 업체에서 케이비 부동산신탁회사에서 받은 매입의향서를 보았습니다.

그 내용의 중요사항은 다음과 같습니다.

2. 매입가격 및 조건

가) 매입가격은 선정된 임차업체의 임대차 조건에 따라 가격을 협의

나) 선정된 임차업체 입점확약 및 임대차계약 확정, 기타 세부사항 추후 논의

다) 매입의향서 유효기간은 발행일로부터 2개월

매입하겠다는 매입의향서이지만 임차업체 임대차조건에 따라 별도 협의 입점이 확약되어야 리츠를 만들어서 매입할 의향이 있다는 내용입니다. 이것과 관련하여 사기가 많습니다. 굉장히 신중해야 합니다.

일반적으로 매각을 할 때 컨설팅사를 2개이상 선정하여 독점 의뢰 계약서를 주고 기간은 3개월로 해서 일을 진행해야 합니다. 하지만 75% 동의밖에 되지 않는데 사겠다는 업체는 진정성이 있다기 보다는 왜곡이 많을 것으로 보였습니다. 우리는 최저가격이 정해져 있기 때문에 더 낮출 수도 없습니다. 그 이상 받는 조건으로 컨설팅사를 선정해야 합니다. 그렇지 않으면 동의서 자체가 무효가 될 수 있습니다.

그리고, 컨설팅사가 아무도 안만나고 집행위원장 최덕영과 집행위원인 박용철만 만나겠다고 하였으며, 70%만 받아도 매각이 가능하고, 2천만원이상 받을 수 있다라는 소문들이 돌고 이분들이 원익 회장실로 찾아가 관리단장을 비난하고, 매각할수 있는 권한을 위임해 달라, 경제적 지원을 해달라는 내용증명을 보냈습니다.

우여곡절 끝에 컨설팅사를 만났고, 컨설팅사에서 비밀유지 확약서를 가지고 오셔서 살펴보니 제목은 비밀유지 확약서로 되어 있지만 실제 내용은 컨설팅계약서 였습니다. 갑과 을의 책무를 같이 가져야 하는 것이지만 을(우리)의 책임과 의무만 있었습니다. 손해배상 청구가 있는데 계약이 우리의 귀책사유로 깨지면 우리쪽에서 3억을 배상하라는 내용은 있지만 갑의 책임은 없는 것으로 되어 있었습니다.

일반적으로 큰 컨설팅사에서 요구하는 것은 95%의 동의서, 하자가 없는 동의서 인지 확인을 해야 한다고 합니다. 그러나 우리의 동의서는 하자가 많습니다. 인감을 첨부하지 않은분, 서명만 하신분 등등 집행력 없는 동의서로 이 계약은 100% 깨지게 되어 있습니다. 그리하여 관리단장으로 동의할 수 없었습니다.

우리가 앞으로 할 일은 면적대비 동의서를 89%를 95%로 올리는 것에 전념하고, 그 후에 2개이상 컨설팅사를 전체 회의에서 선정해야 합니다.

질문이나 이의가 있으시면 이야기 해주시기 바랍니다.

구분소유자 : 89%동의도 힘들었는데 95%동의는 받을 수 있는 것이며, 그렇게 된다면 매각의 가능성이 있는지 알고 싶습니다. 최저 매각가격으로 매각이 가능할지 알고 싶습니다.

밸류업위원장 : 가능성이 전혀 없는 것은 아니고, 다만 부동산 경기가 좋지 않으니 적극적으로 검토할 수 있는 단계가 아닌 것 같습니다. 우리쪽이 동의서를 95%받아놓고 공개입찰을 해야 할 것으로 보입니다. 에스컬레이터 주변분들이 동의를 해주시면 95%까지 동의가 가능할 것으로 보입니다.

구분소유자 : 가능하다면 더 많이 받을 수 있는 방법을 만들어야 한다고 생각합니다.

구분소유자 : 구분소유자들의 각자 목적이 있으시겠지만 거의 매각을 원하고 있다고 생각됩니다. 누가 주체가 되느냐 보다 매각을 빨리 진행하는 것이 나을 것 같습니다.

일부 시람들이 집행위원회에서 동의서를 다 받았더니 관리단에서 낼름 먹을려고 한다는 이야기를 퍼트리는 것으로 보입니다.

구분소유자 : 밸류업위원회도 컨설팅회사를 선정할 수 있어야 합니다. 오해가 없도록 투명하게 일을 진행해 주시기 바랍니다.

구분소유자 : 이 일을 추진하셨던 박용철씨는 이재천단장이 이야기 한 것에 잘못 된 것이 있는지 이야기 해주시기 바랍니다.

박용철 : 저 혼자로는 매장을 파는 것은 어렵고 구분소유자 전체의 동의를 받아 좋은가격에 팔고자 한 것입니다. 매각하기 좋은 여건을 위해 각 구분소유자들과 통화를 했습니다. 전문지식을 가지신 분들과 의기투합해서 함께 지금까지 진행해 온 것입니다.

구분소유자 : 우리가 임시적으로 합의는 이루어졌다고 생각합니다. 조건과 절차가 필요하다고 생각합니다. 우리가 1차적으로 95%를 동의를 만드는 것이 가장 중요하다고 생각하고, 어떻게 그 동의를 빨리 받는가에 대해 논의를 해야 한다고 생각합니다.

구분소유자 : 2월까지 75%까지 박용철사장이 노력을 많이 했습니다. 다른 층에 비해 진전도 많이 되었습니다. 집행위원이 아닌 분들이 조금 더 관심을 가져주시고 나머지 6%를 더 받기 위해 노력한다면 좋은 결과가 있을 것이라 생각됩니다.

이젠 오해하지 마시고 힘을 합쳐 빨리 동의율을 높이고 동의서에 대한 하자는 보완하여 진행해야 한다고 생각합니다.

밸류업위원장 : 2,3층 전체 구분소유자가 주체이고 동의서가 접수되면 법적책임이 있는 관리단이 주관해서 일을 진행하도록 하겠습니다.

관리단은 컨설팅사 선정, 매입희망사 선정에 관련해서 도장을 찍기만 할 것이고 컨설팅사 선정은 동의서에 나와 있는대로 전체회의에서 이루어 질 것입니다. 지금은 오해할 이유가 없습니다. 조금만 더 노력하여 92%동의율이 되면 컨설팅사 선정하는 전체 회의를 하도록 하겠습니다.

마지막으로 박용철, 최덕영사장님들도 동의서 받느라 고생많으셨고, 에이케이디엔씨도 좋은 의도였다라고 생각합니다.

이 시점에서 사기 당하면 안됩니다. 소송당하면 끝입니다.

마지막 기회이니 컨설팅사 선정에는 신중해야 합니다.

92%동의율을 만들어 9월말 안에 구분소유자 전체 회의를 열도록 하겠습니다.

그전에 밸류업 집행위원들하고 컨설팅사 선정에 관련하여 회의를 하겠습니다.

회의를 하고 9월에 보고 드리도록 하겠습니다.